Von Dr. Simon Renaud. Immobilienunternehmen und -fonds stecken aktuell in einem komplexen wirtschaftlichen Umfeld. Hohe Inflationsraten und das damit einhergehende Zinsumfeld sowie die abflauende wirtschaftliche Dynamik belasten die Branche. Die positiven Entwicklungen vergangener Jahre und damit Investitionen in den Sektor sind daher stark unter Druck.
Diese Wahrnehmung bestätigt eine aktuelle PwC-Studie (Emerging Trends in Real Estate Europe), laut derer insbesondere die hohe Inflation und die damit verbunden gestiegenen Zinsen von Branchenvertretern als die größten aktuellen Herausforderungen gesehen werden.
Im Folgenden geben wir einen Überblick über wichtige Auswirkungen der aktuellen Situation der Branche auf dort relevante Verrechnungspreisfragen.
Tragfähigkeit von Zinslasten
Durch den hohen Kapitalbedarf der Branche bei gleichzeitig hoher Langlebigkeit der zugrundeliegenden Wirtschaftsgüter spielt Fremdfinanzierung bei Immobilien eine große Rolle. Daher führen Änderungen des Zinsumfeldes – wie zuletzt durch den deutlichen Anstieg – zu erheblichen Auswirkungen auf die Rentabilität von Projekten und damit zu nachlassender Investitionstätigkeit beziehungsweise zu weiterführenden Fragen bei der Tragfähigkeit von Zinslasten. Da Darlehen im Immobilienmarkt typischerweise anschlussfinanziert werden, lässt sich aktuell eine auslaufende Finanzierung auch zwischen verbundenen Parteien nicht immer nur durch Anpassungen des Zinses fortführen, da sichergestellt sein sollte, dass Zins- und Tilgungslasten (weiterhin) aus den vorhandenen Kapitalflüssen bedient werden können. Aus Fremdvergleichsgesichtspunkten ist somit aufgrund des erhöhten Zinsumfeldes eine Überprüfung und ggf. Anpassung der Kapitalstruktur hinsichtlich des Umfangs der Fremdfinanzierung, Laufzeit, Besicherung und weiterer Konditionen notwendig.
Spezifische Probleme bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeimmobilien wie beispielsweise Hotels ergeben sich in wirtschaftlich unruhigen Zeiten auch auf der Einnahmenseite Herausforderungen mit potenziellen Auswirkungen auf Verrechnungspreise. So kam es während der COVID-19-Pandemie zu einem Einbruch der Umsätze aus der Bewirtschaftung entsprechender Immobilien, die wiederum zu Schwierigkeiten bei der Bedienung damit zusammenhängender Darlehen geführt haben. Da die Immobilie selbst und deren Betreibergesellschaft häufig in separaten Gesellschaften organisiert sind, stellt sich (sowohl für den Fall verbundener als auch unverbundener Parteien) die Frage, ob Mietzahlungen weiterhin in vollem Umfang getragen werden können, oder ob eine Anpassung notwendig ist, um eine Bestandssicherung für beide Seiten erreichen zu können. Während der COVID-19-Pandemie waren zwischen fremden Dritten beispielsweise Stundungen von Mietzahlungen oder auch Anpassungen von Mieten zu beobachten.
Druck seitens des Gesetzgebers und der Finanzverwaltung
Auch von Seiten der Finanzverwaltung und des Gesetzgebers besteht ein herausforderndes Umfeld. Aufgrund der Spezifika der Branche spielt wie erwähnt Fremdfinanzierung und damit der Abzug von entsprechendem Zinsaufwand eine große Rolle. Insbesondere die deutsche Finanzverwaltung hat seit einiger Zeit ein scharfes Auge auf das Thema. Die Fremdüblichkeit von Darlehenszinsen im Immobiliensektor ist derzeit ein Schwerpunkt von Betriebsprüfungen. Dies ist auch im Rahmen vergangener und aktueller Gesetzgebungsverfahren erkennbar. So zielt die Einschränkung der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsaufwand in Deutschland im Rahmen des Wachstumschancengesetzentwurfs in erheblichem Maße auch auf die Strukturen der Immobilienbranche ab. Aufmerksame Beobachtungen und ggf. notwendige Anpassungen hinsichtlich aktueller gesetzlicher Entwicklungen sind somit geboten.
Fazit und Ausblick
Die Immobilienbranche ist im privaten wie im gewerblichen Umfeld aktuell häufig im Gespräch. Insbesondere die Finanzierung der Immobilien spielt bei Investitionsentscheidungen, der aktuellen Krise der Branche als auch bei Verrechnungspreiskonflikten eine zentrale Rolle. Das angespannte Zinsumfeld führt dazu, dass vor allem die Ermittlung angemessener Darlehenszinsen – zusammen mit immer stärkerem Fokus der Finanzverwaltung auf diesen Aspekt – mehr denn je sorgfältiger Planung bedarf.
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Newsletter Transfer Pricing Perspectives DACH – Ausgabe 61
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