PwC Real Estate Investor Survey – Oktober 2022

Die Studie im Überblick

Deutschland: Investoren rechnen kurzfristig und mittelfristig mit steigenden Zinsen, langfristig prognostizieren über die Hälfte stabile Zinsen

Entgegen der Erhebung im März 2022 prognostiziert die Mehrheit der Investoren, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten zwölf Monaten steigen werden. Für die kommenden fünf Jahre wird ebenfalls mit steigenden Zinssätzen gerechnet. Langfristig rechnen 67 Prozent mit einem stabilen Zins, 33 Prozent der Befragten erwarten steigende Zinsen.

Büroimmobilien: Berlin und München teuerste Märkte für Spitzenbüroobjekte – Frankfurt steigt auf dritten Rang

Unter den Top-7-Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,9 Prozent und 3,0 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Mit einer Rendite von 3,1 Prozent nimmt Frankfurt den dritten Platz ein. Die höchsten Mieten werden mit 45 Euro/Quadratmeter in Frankfurt verzeichnet, gefolgt von Berlin mit 42 Euro/Quadratmeter.

Anders als noch in der letzten Ausgabe des PwC Real Estate Investor Surveys verzeichnen nun alle Top-7-Städte ein Renditewachstum. Davon betroffen sind alle Risikoklassen: Der durchschnittliche Renditeanstieg für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Objekte beträgt 37 bps, 13 bps bzw. 18 bps.

Analog zur letzten Ausgabe erwarten die Investoren deutliche Mietsteigerungen in allen Top-7 Städten von mindestens 1,7 Prozent – wieder mit Stuttgart als Frontrunner. Die geringsten Steigerungen verzeichnet Köln mit 1,7 Prozent.

In den Regionalstädten bzw. B-Städten steigt die Rendite weiter um durchschnittlich 18 bps. Core-Objekte weisen einen stärkeren Renditeanstieg von 21 Basispunkten auf. Bonn bleibt die teuerste Regionalstadt. Dort werden für Core-Objekte Renditen von 3,8 Prozent, für Core-Plus 4,3 Prozent und für Value-Add-Objekte 5,8 Prozent erzielt. Nürnberg als zweitteuerste Stadt verzeichnet eine Spitzenrendite von 3,8 Prozent.

Die stärksten Renditeanstiege sind in Bonn (45 bps bei Core, 5 bps bei Core-Plus und 55 bps bei Value-Add-Objekten) und Dresden (34 bps bei Core, 30 bps bei Core-Plus und 75 bps bei Value-Add) zu beobachten.

Die Nachfrage von Investoren nach Büroimmobilien in den Regionen sinkt, wobei sich das Interesse von Value Add- zu Core- Objekten verlagert. Im Schnitt liegt die Renditekompression im Core-Segment bei 30 bps. Das Core-Plus- und das Value-Add-Segment verzeichnete einen Renditeanstieg von 39, bzw. von 74 bps. In der Region Bayern wird ein leichter Renditeanstieg von durchschnittlich 11 bps erwartet, trotzdem gehört sie mit 4,2 Prozent für Core-, 5,2 Prozent für Core-Plus- und mit 7,0 Prozent für Value-Add Immobilien zu den teuersten Regionen.

Einzelhandel (High Street): Renditen in allen Assetklassen steigen, München teuerste Top-7-Stadt

Nach dem Renditerückgang der vorherigen Erhebung zeigen Einzelhandelsobjekte in den Top-7-Städten nun wieder einen Renditeanstieg von durchschnittlich 32 bps im Core-Segment. Den stärksten Renditeanstieg weisen Düsseldorf und Köln mit je 37 bps auf, gefolgt von Berlin mit 36 bps. Das durchschnittliche Renditewachstum für Core-Plus-Objekte steigt mit 19 bps deutlich geringer als das Renditewachstum für Value-Add-Objekte mit durchschnittlich 49 bps.

München ist nach wie vor die teuerste Top-7-Stadt mit den niedrigsten Renditen über alle Risikoklassen hinweg: Core (3,1 Prozent) Core-Plus (3,6 Prozent) und Value-Add (4,6 Prozent). Das jährliche Mietwachstum verringert sich im Schnitt um 0,7 Prozent. Hamburg zeigt mit 1,3 Prozent den stärksten Mietrückgang, gefolgt von Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit minus 0,9 Prozent.

Die Spitzenmiete in München beträgt 295 Euro/Quadratmeter – ein Rückgang um 9,8 Prozent im Vergleich zur letzten Erhebung. Im Schnitt sanken die Mieten im Core-Segment in den Top-7-Städten im Vergleich zur letzten Ausgabe um 2,2 Prozent.

In den Regionalstädten stiegen die Renditen über alle Risikoklassen hinweg: Die Renditen für Core-Immobilien steigen im Schnitt um 10 bps, im Core-Plus-Bereich um 20 bps und im Value-Add-Segment um 53 bps. Hannover verzeichnet das stärkste Wachstum der Renditen für Einzelhandelsimmobilien in allen Risikoklassen (48 bps für Core, 30 bps für Core-Plus und 64 bps für Value-Add).

Die teuerste Regionalstadt ist Bonn mit einer Spitzenrendite von 3,96 Prozent für Core-Einzelhandelsimmobilien. In den Regionen steigen die Renditen für Core-Objekte im Schnitt um 10 bps. Im Core-Plus- und Value-Add-Segment steigen die Renditen in den Regionen um 27 bzw. 68 bps.

Einzelhandel (Non High Street): Markt weiterhin unsicher – Die höchsten Renditen weisen außerstädtische Shopping Center aus

Entgegen der letzten Ausgabe, bei denen alle Renditen fielen, steigen nun die meisten Renditen deutlich (15 bps bei Core Plus bzw. 35 bps bei Value Add). Nur bei Core-Objekten fällt die Rendite leicht um 1 bps. Außerstädtische Shopping Center stellen mit Renditen von 4,92 Prozent für Core-, 6,1 Prozent für Core-Plus- und 8,0 Prozent für Value-Add-Immobilien die am geringsten nachgefragte Anlageklasse in diesem Segment dar.

Fachmarktzentren verzeichnen mit 9 bps für Core-, 29 bps für Core-plus- und 59 bps für Value-Add-Immobilien die stärkste Renditeanstiege zur letzten Ausgabe auf. Für außerstädtische Shopping Center erwarten Investoren mit 1,15 Prozent ein negatives Wachstum der Jahresmiete. Ein positives Mietwachstum wird indes für Supermärkte (1,17 Prozent), Fachmarktzentren (1,0 Prozent) und Baumarkte (0,75 Prozent) prognostiziert.

Logistikobjekte: Renditekompression wächst – außer an kleinen Standorten

Logistikimmobilien bleiben weiterhin eine sehr attraktive Anlageklasse für Investoren. Die Rendite für Core-Immobilien in den Top-15-Standorten wächst mit 25 bps nach zuletzt 23 bps. Den stärksten durchschnittliche Renditeanstieg zeigt Bremen/Nordseehäfen (50 bps), gefolgt von Stuttgart (34 bps) und Düsseldorf/Köln sowie Regensburg/Passau (28 bps). Berlin bleibt mit einer Rendite von 3,5 Prozent der teuerste Logistikstandort.

Bei Core-Plus- und Value-Add-Objekten liegen die Renditekompressionen bei 22 bzw. 19 bps. Investoren erwarten ein weiteres jährliches Mietwachstum in den Top 15 Standorten von 3,3 Prozent. Die deutliche Renditekompression an kleineren Standorten, welche in der letzten Ausgabe zusehen war, setzt sich nicht fort. Die Renditen für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Objekte steigen wieder. Investoren erwarten ein höheres jährliches Mietwachstum (5,0 Prozent) verglichen zur letzten Umfrage (2,0 Prozent).

Spotlight: Die Zukunft der Shoppingzentren – Strategien für den Wandlungsprozess – Trends im Einzelhandel und Shopping Center-Markt

Nach einer insgesamt sehr positiven Entwicklung der Immobilien im vergangenen Jahrzehnt, hat sich der rasante Abwärtstrend seit Sommer 2021 auch im ersten Halbjahr des Jahres 2022 fortgesetzt. Vor allem die Aktien von Wohnungsgesellschaften sind unter starkem Druck und haben in den letzten 12 Monaten im Durchschnitt fast 50% ihres Wertes verloren. Diese Entwicklungen zeigen die derzeitig hohe Verunsicherung der Anleger an den Kapitalmärkten in Deutschland. Die Gründe dafür sind komplex. Neben dem erheblichen Verlust einzelner Unternehmensanteile, sind die Gründe offensichtlich eine Eintrübung des weiteren Wachstumspotenzials im Wohnungsbau. Zusätzlich zu dem Angriff Russlands auf die Ukraine und die darauffolgende Krise auf den Energiemärkten, ist zu erwarten, dass sich die Aussichten für die Regulierung der Mietmärkte sowie steigende Baukosten und eine zunehmende Ressourcenknappheit weiter fortsetzen werden.

Im Einklang mit dem sich ändernden Verbraucherverhalten und den schnellen Veränderungen in der gesamten Einzelhandelsbranche erlebt auch die Shopping-Center-Branche schwierige Zeiten. Die größte Herausforderung für den klassischen Einzelhandel ist der Wandel des Verbraucherverhaltens im Einklang mit dem Strukturwandel durch E-Commerce. Kettenunabhängige Einzelhandelsgeschäfte haben in den letzten zwei Jahrzehnten fast die Hälfte ihres Marktanteils verloren, während Einzelhandels- und Modeketten sich durchsetzen konnten. Innerstädtische Einkaufszentren sind den neuen Herausforderungen offenbar besser gewachsen als ihre Pendants in den Vorstädten, aber auch sie müssen sich mit neuen Kundenerfahrungsmodellen und erweiterten gastronomischen Einrichtungen neu positionieren.