Seniorenimmobilien als zukunftssichere Investition

Die Studie im Überblick

Die klassischen Gewerbeimmobilien Segmente Handelsimmobilien oder Bürogebäuden sind seit einiger Zeit dem strukturellen Wandel ausgesetzt. Zuletzt befeuerte die COVID-19-Pandemie diese Entwicklung zusätzlich: Der Druck des E-Commerce auf den stationären Handel wuchs weiter, mobiles Arbeiten und Homeoffice gewannen an Bedeutung. Letzteres stellt sowohl Relevanz als auch Attraktivität von herkömmlichen Bürokonzepten zunehmend infrage – auch als Anlageobjekt.

Wirtschaftsunabhängige und gefragte Kapitalanlagen

Immobilien für ältere Menschen hingegen sind von solchen wirtschaftlichen Schwankungen kaum betroffen. Denn hier ist der demografische Wandel der Markttreiber – und die Menschen in Deutschland werden immer älter, wodurch Pflegeeinrichtungen relevanter werden. In den vergangenen 50 Jahren hat sich die Lebenserwartung bei Frauen beispielsweise um rund zehn Jahre auf fast 84 Jahre erhöht. Männer leben im Schnitt rund 79 Jahre und damit sogar beinahe zwölf Jahre länger. 2060 könnten Schätzungen zufolge mehr als 27 Prozent der Personen in Deutschland über 67 Jahre alt sein. Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen hat sich allein zwischen 1999 und 2019 auf rund 4 Millionen um mehr als das Doppelte gesteigert. Die Nachfrage nach Plätzen in Senioren- oder Pflegeheimen könnte sich in Zukunft auch deswegen steigern, weil möglicherweise nicht mehr so viele ältere Menschen die ambulante Pflege zu Hause in Anspruch nehmen können – weil ihre Kinder zu wenig Zeit für die Betreuung der Eltern haben oder weil mehr Menschen als früher kinderlos leben und somit keine Betreuung im privaten Umfeld möglich ist.

Betreibererfahrung und gute Lage sind entscheidend

Den größten Wert legen Geldgeber laut der Studie bei Investments auf Bonität und Erfahrung des Betreibers. Auch ob eine Immobilie gesetzliche Vorgaben wie die Einzelzimmerquote erfüllt, ist für Investoren wichtig. Betreiber achten bei neuen Standorten vor allem auf die Mikrolage, also die nähere Umgebung. Denn angesichts des bereits spürbaren Fachkräftemangels müssen Pflegeheime und andere Einrichtungen für das Personal gut erreichbar sein, damit die Betreuung der älteren Bewohner:innen sichergestellt ist.

Daneben hat sich die Pflegebranche in den vergangenen Jahren stetig weiter professionalisiert: Indem Betreiber von Pflegeheimen, Seniorenresidenzen und Seniorenheimen transparenter arbeiten, gewinnen sie das Vertrauen von immer mehr Investoren. Ein weiterer positiver Faktor sind die häufig stabilen Cashflows dank pauschaler Pflegebeiträge. Dies kommt der Finanzierung entgegen. Die Immobilien sind damit inzwischen mehr als nur alternative Investments, sondern eine eigenständige und attraktive Asset-Klasse.

Große Investitionsvorhaben, rekordverdächtiges Transaktionsvolumen

Anleger haben das Potenzial altersgerechter Immobilien und Heime erkannt. Zuletzt erreichte das Transaktionsvolumen von Gesundheitsimmobilien, von denen Seniorenimmobilien den größten Teil ausmachen, ein Allzeithoch von rund 3,4 Milliarden Euro. Zudem gab die Hälfte der befragten Investoren an, in den kommenden drei Jahren 250 Millionen Euro und mehr in diesem Bereich investieren zu wollen – die höchstmögliche Antwort im Rahmen der Studie.

Am beliebtesten sind bei den Geldgebern gegenwärtig Core- und Core-Plus-Assets: Langfristige Investitionen und ein geringes Risiko durch lange Mietvertragslaufzeiten sind für sie besonders wichtig. Daher investieren sie verstärkt in hochwertige Bestandsobjekte. Immer öfter fließen finanzielle Mittel jedoch auch in Value-add-Objekte, bei denen Anleger den Wert einer Immobilie durch gezielte Investitionen erhöhen.

Steigende Preise und hohe Rentabilität

Parallel zu ihrer Popularität als Geldanlage steigen auch die Preise für entsprechende Objekte in den kommenden Jahren, wie die Investoren in der Studie prognostizieren. Bei allen drei Arten von Seniorenimmobilien – Pflege- oder Altersheime, Einrichtungen für betreutes Wohnen und gemischt genutzte Objekte – sehen sie Spitzen-Vervielfältiger über dem 22-fachen des Jahresrohertrages. Wer früh investiert hat, kann somit profitieren. Bei der Spitzen-Nettoanfangsrendite rechnen die meisten Anleger bei Gesundheitsimmobilien mit Werten zwischen 4 und 4,5 Prozent. Verglichen mit Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, die im ersten Quartal 2021 Renditen von 2,75 und 3,3 Prozent erbrachten, halten sich Objekte aus dem Bereich Gesundheit und Pflege damit auf einem höheren Niveau.

Betreiber:innen streben Wachstum an

Alle befragten Betreiber:innen geben an, ihren Immobilienbestand im Laufe der nächsten drei Jahre vergrößern zu wollen. Entwicklungschancen des Marktes sehen sie unter anderem in individuellen und innovativen Wohnkonzepten: So könnten die nächsten Generationen Pflegebedürftiger andere Wohnformen als stationäre Einrichtungen bevorzugen.

Zwar steht der Markt für Seniorenimmobilien auch vor Herausforderungen. Die Neubauaktivität ist zum Beispiel gering, was mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang bei Investoren führen kann. Außerdem besteht die Gefahr, dass der Fachkräftemangel weiter zunimmt. Dennoch sehen die meisten Anleger in entsprechenden Objekten eine vielversprechende Möglichkeit, Kapital konjunkturunabhängig zu investieren.

Die Methodik

Die objektive Erörterung der Marktentwicklungen und -einflussfaktoren im Bereich Seniorenimmobilien wurde um eine empirische Erhebung ergänzt, um die aktuellen Trends und Entwicklungen differenzierter betrachten zu können. Da sich keine Grundgesamtheit an Betreiber:innen und Investoren von Seniorenimmobilien bestimmen ließ, wurde die Untersuchung auf eine Stichprobe beschränkt. Die Erhebung erfolgte von Mai bis Juni 2021. Es nahmen 24 Unternehmen teil. Unter den Teilnehmern waren 14 Investoren (58,3 Prozent) und zehn Betreiber:innen (41,7 Prozent).