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Thomas Veith
Partner, Global Real Estate Leader / German Real Assets Leader bei PwC Deutschland
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Soziale Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien
Der Social Value als Kriterium für Nachhaltigkeit wird für die Wohnungswirtschaft immer wichtiger. Dieser Aspekt der ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zielt darauf ab, einen möglichst hohen sozialen bzw. gesellschaftlichen Mehrwert von Wohnimmobilien für Nutzer und Investoren zu schaffen. Dabei ist der Social Value eng mit den anderen ESG-Kriterien für Umweltschutz und einer verantwortungsvollen Unternehmensführung verflochten, was die Komplexität einer ganzheitlichen nachhaltigen Ausrichtung der Branche erhöht.
Nach Schätzungen der EU-Kommission verursachen Gebäude in der EU rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund 36 Prozent der CO₂-Emissionen. Demnach hat die Immobilienbranche einen wesentlichen Beitrag zur Erfüllung der von Politik und Regulierern gesetzten Nachhaltigkeitsziele zu leisten.
Für die ökologischen Nachhaltigkeitsaspekte besteht mit der EU-Taxonomie bereits ein rechtlicher Rahmen für die Ausrichtung von Geschäftstätigkeiten, auch im Bereich gute Unternehmensführung gibt es dafür erste Ansätze. Die Auseinandersetzung mit sozialen Nachhaltigkeitsaspekten und deren Umsetzung steht indes erst am Anfang.
„Bei der Erfüllung der ESG-Kriterien fokussierten sich viele Wohnungsunternehmen bislang vor allem auf umweltbezogene Aspekte. Nun rücken verstärkt auch die Anforderungen für eine nachhaltige Geschäftsführung sowie für eine soziale oder gesellschaftliche Nachhaltigkeit in den Vordergrund.“
Im Rahmen der Studie „Social Value in der Wohnungswirtschaft“ untersucht PwC gemeinsam mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen verschiedene Kriterien für eine soziale Nachhaltigkeit von Wohngebäuden. Ein von PwC und dem GdW entwickeltes Modell zeigt, inwieweit die neuen Anforderungen an Wohnimmobilien zu einer Erhöhung des Social Value beitragen.
Die Studie ergab, dass die Mehrzahl (72 %) der Wohnungsgesellschaften in Deutschland den Social Value bereits bei unternehmerischen Entscheidungen berücksichtigt. 22 Prozent haben dabei allerdings Bedenken, weil von Gesetzgebern und Regulierern noch keine einheitlichen Standards zum Messen des Social Value gesetzt wurden.
Dem Modell zufolge bewerten Wohnungsunternehmen die Wohnqualität als wichtigste Kategorie für den Social Value. Dazu zählen ein barrierefreier Zugang zum Objekt sowie genügend Stellplätze für Fahrräder und Kinderwagen und nutzbare Grünflächen am Gebäude. Auch bei Quartiers werden objektnahe Grünflächen als wesentlich für einen sozialen Mehrwert betrachtet.
Die Studie im Überblick
Social Value bei Modernisierungen im Blick
Die große Mehrheit (72 %) der befragten Wohnungsgesellschaften berücksichtigt den Social Value bereits bei unternehmerischen Entscheidungen, hauptsächlich bei Umbaumaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen (61 %), gefolgt von der Festlegung von Mietpreisen (56 %). Knapp 40 Prozent beachten Social-Value-Aspekte bei Ankaufsentscheidungen, weitere 11 Prozent bei Verkäufen.
22 Prozent sind sich allerdings noch unsicher, wenn es darum geht, den Social Value in ihrem Geschäftsalltag zu berücksichtigen. Die Bedenken gelten ausschließlich den fehlenden Standards zur Messung des Social Value. Die Mehrheit (78 %) hegt in dieser Hinsicht keine Vorbehalte.
Zielvorgaben für die Wohnungswirtschaft
Der Social Value orientiert sich gemäß der sozialen Taxonomie der EU an den Zielen wesentlicher Interessengruppen, auf die sich wirtschaftliche Aktivitäten auswirken: eine menschenwürdige Arbeit für Beschäftigte, einen angemessenen Lebensstandard für Verbraucher:innen sowie Inklusion und Nachhaltigkeit für Gemeinschaften.
In dem Scoring-Modell von PwC und GdW wurden aus den 17 SDG-Zielen der Vereinten Nationen für eine nachhaltige Entwicklung fünf soziale Kategorien für Wohnimmobilien abgeleitet. Diesen wurden 24 Kriterien zugeordnet, anhand derer sich der Social Value von Wohnobjekten messen lässt. Die befragten Wohnungsgesellschaften bewerteten diese Kriterien dann auf einer Skala von 1 (unwichtig) bis 5 (sehr wichtig).
Download Studie
Social Value in der Wohnungswirtschaft – Eine Untersuchung zu den Kriterien sozialer Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien
Stellhebel für den Social Value bei Wohnobjekten
Wohnqualität
Wohnungsunternehmen messen den Social-Value-Kriterien dieser Kategorie den höchsten Stellenwert bei. Insbesondere ein barrierefreier Zugang zum Objekt (83 %), eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen für Fahrräder und Kinderwagen (jeweils 72 %) sowie private Außenflächen wie Balkone (61 %) und gemeinsame Grünflächen auf dem Grundstück des Objektes (56 %) werden als wichtig bis sehr wichtig eingeschätzt.
Quartiersqualität
Das Ziel, eine hohe Quartiersqualität zu erreichen, rückt bei Wohnungsunternehmen weiter in den Fokus. Grün- und Freiflächen in der Nähe von Immobilienensembles fördern das körperliche und seelische Wohlbefinden der Bewohner:innen und steigern den sozialen Mehrwert eines Quartiers. Demnach hält mehr als die Hälfte der Befragten (55 %) dieses Kriterium für wichtig bis sehr wichtig. Weitere 50 Prozent werten Betreuungsangebote insbesondere für Kinder vor Ort für wichtig bis sehr wichtig für eine Entlastung im Alltag und die Ausübung der beruflichen Tätigkeit. 34 Prozent ordnen auch Schnellladesäulen für Elektrofahrzeuge einen hohen Stellenwert für den sozialen Mehrwert eines Quartiers zu.
Sicherheit
Sicherheit als menschliches Grundbedürfnis spielt eine wesentliche Rolle bei der Bewertung des Social Value von Wohnimmobilien. 67 Prozent beurteilen hier einbruchshemmende Wohnungstüren und 50 Prozent eine flächendeckende Außenbeleuchtung als wichtige bis sehr wichtige Faktoren zur Steigerung des sozialen Wertes von Wohnobjekten.
Höhe der Miete
Eine auch für einkommensschwache Haushalte bezahlbare Miete erhöht den Lebensstandard und kann sich positiv auf die psychische Gesundheit der Bewohner:innen auswirken. Die Mieter:innen verfügen über mehr Geld für Konsum, was die lokale Wirtschaft ankurbeln kann. Dementsprechend bewertet die Hälfte der Befragten eine Kaltmiete unterhalb des Marktdurchschnitts als wichtigen bis sehr wichtigen Faktor für den sozialen Mehrwert. 28 Prozent halten die Miethöhe für eher unwichtig bis nicht relevant.
Gemeinschaft
Ortsnahe Angebote für gemeinsame Veranstaltungen und generationsgerechte Flächen fördern die soziale Interaktion und den nachbarschaftlichen Zusammenhalt. Der dadurch erzielte Social Value bezieht sich auf eine erhöhte Lebenszufriedenheit. Diesen Aspekten sprechen 34 Prozent bzw. 30 Prozent einen hohen Stellenwert zu. Insgesamt sprechen die Befragten diesen Kriterien aber eine eher untergeordnete Bedeutung für den Social Value zu.
„Die Nachfrage nach sozial nachhaltigen Immobilieninvestitionen steigt und wurde infolge des gesellschaftlichen Bewusstseinswandels infolge der COVID-19-Pandemie noch verstärkt. Besonders jüngere Generationen treiben diese Entwicklung voran.“
Wohnungswirtschaft rückt Social Value auf die Agenda
Die Bedeutung des Social Value bei der von Regulierern, Gesetzgebern, Investoren und Verbraucher:innen geforderten Umsetzung nachhaltiger ESG-Kriterien für Wohnungsbaugesellschaften wächst. Für eine weitreichende Berücksichtigung sozialer Aspekte innerhalb der Branche sind jedoch einheitliche Standards zur Messung des sozialen Mehrwertes von Wohnimmobilien erforderlich.
„Social Value beschreibt den sozialen Nutzen oder Mehrwert, der Beschäftigten, Endverbraucher:innen und Gesellschaften durch gezielte Investitionen zugutekommt. Demnach kann ein hoher Social Value zum Wohlergehen der Menschen, Gemeinschaft und Wirtschaft beitragen.“
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Social Value in der Wohnungswirtschaft – Eine Untersuchung zu den Kriterien sozialer Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien
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Die Methodik
Im Rahmen der Studie wurden 18 führende Wohnungsunternehmen in Deutschland im Sommer 2022 online befragt, davon 44 Prozent private Unternehmen und 33 Prozent Genossenschaften. Knapp 40 Prozent der befragten Unternehmen beschäftigen 250 oder mehr Mitarbeiter:innen. Ein Drittel der Befragten besitzet 1.000 bis 9.999 Wohneinheiten, weitere 28 Prozent mit 10.000 bis 99.999 Einheiten. Über mehr als 100.000 Wohneinheiten verfügen 22 Prozent der befragten Unternehmen.
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